Una compra inmobiliaria nos ata por varios años, por lo que no es una decisión que se pueda tomar a la ligera. Antes de lanzarte y comprar un piso o casa hay que hacerse las preguntas de verdad e informase bien. He aquí algunas pistas para que empieces a explorar.
Definir las preferencias y necesidades
Primera etapa. Las necesidades de una persona soltera, unos recién casados o una familia numerosa no son las mismas. Por lo tanto, hay que evaluar cuál es la superficie necesaria para la comodidad de cada uno así como definir algunas prioridades: barrio (chic, tranquilo, popular, activo, residencial), proximidad de comercio, transporte público, escuelas, lugares de ocio... Asimismo, se ha de pensar en las necesidades futuras como un ascensor para cuando no estemos tan activos. Cada detalle tiene su importancia.
¿Nuevo o de segunda mano?
Se trata de una decisión crucial. El Estado percibe impuestos y derechos de registro cada vez que un bien inmobiliario cambia de propietario. Por esta razón, a veces, invertir en un piso de segunda mano está más penalizado desde un punto de vista económico. En otras palabras, existen diferentes impuestos llamados de transmisiones y de derechos de registro que pueden aumentar el precio total del bien hasta un 15%. Por supuesto, hay que añadir los gastos de notaría para la firma del contrato y escrituras. En caso de realizar la compra-venta mediante una agencia inmobiliaria, también se deberá abonar una comisión de compra-venta.
Visitar y volver a visitar
Una vez repasadas todas las preguntas, es hora de hacer un poco de investigación de campo. Cada una debe decidir si prefiere negociar con un particular o mediante un profesional de una inmobiliaria pero recuerda que el profesional conoce bien el mercado. Conoce todas las trampas posibles, pero también tiene buen olfato para las buenas ofertas. Recuerda que se debe visitar una vivienda varias veces y a ser posible en diferentes días (entre semana, fin de semana) y horas. Exposición y luminosidad, pero también accesibilidad, posibilidades de aparcamiento, posibles molestias de ruidos, tráfico, bullicio, vecinos, contaminación... Podrás apreciar mejor el entorno.
Una vez dentro...
Las viviendas nuevas no necesitan pasar este test. Sin embargo, es interesante evaluar a cuánto puede llegar a ascender la suma de los trabajos de renovación para una vivienda de segunda mano, ya que normalmente suele tratarse de un presupuesto considerable. Instalación eléctrica, albañilería, aislamiento, calefacción y aperturas son algunos de los puntos esenciales que se deben verificar antes de la compra. Si no eres una especialista en edificios, llama a uno. Es una garantía de calidad y seguridad: el experto sabrá evaluar el estado de la vivienda y estimar el precio justo para ponerlo en buen estado.
... y por fuera
Si se trata de una vivienda de co-propiedad, es recomendable contactar con la comunidad de propietarios. Podrás consultar la normativa y sobre todo informarte de la suma de los cargos de mantenimiento, los últimos cargos, así como las últimas obras que se hayan realizado y las que estén previstas. El estado de los lugares comunes es un buen indicador de la calidad de gestión de la comunidad. El servicio de urbanismo del ayuntamiento puede ofrecerte un informe preciso sobre las obras previstas en el barrio, así como la construcción de un edificio frente a la vivienda que pretendes comprar.
Prever un presupuesto
La adquisición de un bien inmueble representa una inversión importante que se debe evaluar adecuadamente. Además del precio de la vivienda en sí mismo, se deben prever trabajos de renovación así como derechos de transmisión y registro y la comisión de notaría (e incluso agencia) inherentes a la compra-venta. Y por supuesto, añade los futuros impuestos (locales, territoriales...).
Negociar un préstamo
Hoy en día no es frecuente estar en condición de adquirir un bien inmueble sin recurrir a un préstamo. Mediante un aporte personal de entrada, se puede obtener un préstamo en un establecimiento bancario. Es importante informarse bien, ya que existen diversas fórmulas de préstamos con tasas de intereses variables. Sin embargo, el banco siempre se basa en la capacidad de reembolso del prestatario: la cantidad se debe elevar a alrededor del 30% de las ganancias disponibles cada mes (es decir, la cantidad sobrante una vez descontados todos los cargos). Esta cifra determinará la suma acordada, así como la duración del reembolso, 10 años, 30 años...
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Contrato de compra-venta
Si ya has encontrado el piso de tus sueños, es hora de empezar con las transacciones. Es frecuente firmar un "compromiso" de compra-venta antes de firmar el contrato final de compra-venta. Este contrato fija las condiciones en las cuales se desarrollará la compra-venta y compromete a las partes. Le sigue el acto auténtico, es decir, el contrato de compra-venta. Se firma ante notario, se entregan las llaves a cambio de una suma de dinero y el comprador se convierte en propietario.
Atención: existen promesas unilaterales de venta según los cuales el vendedor se compromete a vender un bien en un plazo y a un precio determinados, y promesas unilaterales de compra que sólo comprometen al comprador.
